Actualizado: junio de 2026
El mercado de alquileres de Buenos Aires atravesó cambios importantes desde 2023. La desregulación de los contratos, la eliminación del índice ICL y la libre negociación de condiciones generaron mayor oferta y más variedad de formatos. Esta guía te da los precios actualizados por barrio y tipología para que negocies desde una posición informada.
Los valores a continuación son rangos de referencia en pesos por mes para unidades sin amueblar en buen estado. Los precios amoblados son un 25–40% mayores.
| Barrio | Monoambiente | 2 ambientes | 3 ambientes |
|---|---|---|---|
| Puerto Madero | $450–700k | $650–1.100k | $1.000k+ |
| Palermo | $320–500k | $420–680k | $580–900k |
| Recoleta | $300–480k | $400–650k | $560–850k |
| Belgrano | $280–430k | $380–600k | $520–780k |
| Caballito | $240–380k | $320–520k | $440–680k |
| Villa Crespo | $250–400k | $330–540k | $460–700k |
| Almagro | $220–360k | $300–480k | $420–640k |
| Flores | $190–310k | $260–420k | $360–560k |
| San Telmo | $220–370k | $300–500k | $420–660k |
| Constitución | $180–290k | $250–400k | $340–520k |
Valores en pesos argentinos por mes. Rangos estimados basados en oferta activa. Actualizado mensualmente.
Ubicación y transporte
Cercanía a líneas de subte (especialmente A, B, C, D y H) incrementa el valor hasta un 30%. Las estaciones de tren y las avenidas principales también generan sobrevalor.
Estado y antigüedad
Un departamento refaccionado puede costar un 20–35% más que uno en estado original. Los edificios de los 90 en adelante suelen tener mejor aislación y calidad de materiales.
Amenities del edificio
Gym, pileta, SUM y seguridad 24hs pueden elevar el precio entre 15% y 40%. Recordá que estos servicios también aumentan las expensas mensuales.
Piso y orientación
Los pisos más altos y las unidades con mayor luz natural (norte u oeste en el hemisferio sur) tienen valor adicional. Las unidades al frente suelen costar 10–20% más que las contrafrentes.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 y la sanción de la nueva normativa en 2024, los contratos pueden pactarse libremente. Los ajustes más comunes son:
Un monoambiente: $200.000–$450.000/mes. Un 2 ambientes: $280.000–$600.000/mes. Un 3 ambientes: $400.000–$800.000/mes. Los precios varían mucho por barrio: Palermo y Recoleta están en el tope, mientras que Flores, Liniers y Constitución están entre los más accesibles.
Los alquileres en pesos siguieron la inflación general. Desde 2023, con la derogación del índice ICL y la libre contratación, los ajustes se pactaron de diferentes formas: trimestrales, cuatrimestrales o con índices mixtos. En términos reales (ajustados por inflación), los alquileres bajaron en muchos barrios.
Los precios reflejan la demanda, la accesibilidad en transporte público (líneas de subte), la calidad del entorno urbano, los servicios disponibles (colegios, comercios, hospitales) y la seguridad percibida. Palermo y Recoleta tienen mayor demanda y menor oferta de unidades para alquilar, lo que eleva los precios.
Desde 2023, los contratos pueden pactarse con el índice que acuerden las partes. Los más usados son: ajuste trimestral por inflación (IPC), ajuste cuatrimestral por promedio IPC/RIPTE, o ajuste libre. Los contratos en dólares (para temporario o comercial) no se rigen por la ley de alquileres residencial.